Анна Марунич, ведущий юрист TOTUM LF

Очевидно, что вопрос платы за использование имущества на период карантина является одним из наиболее болезненных и Верховная Рада Украины не оставляет попытки наладить эти отношения. Не успели утихнуть дискуссии по этому вопросу, внедренных Законом № 540-IX, который вступил в силу 02.04.2020, как законодатель принял Закон "О внесения изменений в Закон Украины "О государственном бюджете Украины на 2020 год" (далее – Закон № 553-IX)", которым снова изменил порядок оплаты аренды в течение карантина.

Законодательные изменения

Законом № 553-ІХ, который вступил в силу 18.04.2020, изложены п. 14 Заключительных и переходных положений Гражданского Кодекса Украины в новой редакции. В соответствии с ним, на время действия определенных ограничительных карантинных мероприятий, введенных Кабинетом Министров Украины обстоятельствами, за которые наниматель (арендатор) не отвечает и которые могут привести к изменению условий хозяйствования или к существенному уменьшению возможности пользования имуществом или к невозможности пользоваться имуществом в полном объеме также являются:

• меры, введенные субъектами властных полномочий, которыми запрещаются определенные виды хозяйственной деятельности с использованием арендованного имущества или
• меры, запрещающие доступ к такому имуществу третьих лиц.

 В зависимости от уровня ограничений в пользовании имуществом арендатор:

• имеет право требовать уменьшения арендной платы (в случае изменения условий хозяйствования или существенного уменьшения возможности пользования имуществом);
• освобождается от платы за все время, в течение которого имущество не могло быть им использовано в полном объеме.

А что на практике?

Прежде всего, стоит отметить, что законодатель в очередной раз никаких изменений в порядок уплаты арендной платы не внес, поскольку и до принятия Закона № 553-IX у арендатора была возможность требовать уменьшения арендной платы или быть освобожденным от платы за пользование имуществом в зависимости от того, насколько (полностью или частично) уменьшилась возможность пользоваться имуществом в силу обстоятельств, за которые он не отвечает.

Принадлежность карантинных мероприятий к таким обстоятельствам, на самом деле, не вызывала вопросов у юристов, но прямого ответа на ряд других волнующих вопросов Закон № 553- ІХ не содержит.

Кто имеет право на освобождение от уплаты арендной платы или уменьшение ее размера?

Как видим, четкого перечня таких лиц Закон № 553- ІХ не предоставляет. Фактически ими являются субъекты хозяйствования, которые получили ограничения в возможности использования арендованного имущества, в связи с введением карантинных мероприятий.

По нашему мнению, к лицам, которые имеют право требовать уменьшения платы за пользование имуществом принадлежат арендаторы:

• которые арендуют имущество для нескольких видов хозяйственной деятельности, некоторые из них запрещены/ограничены в связи с установлением карантина (например, для осуществления деятельности по приему посетителей, которая запрещена Постановлением КМУ № 211, и для сохранения товара);
• которые арендуют имущество для одного вида хозяйственной деятельности, которая может осуществляться в период карантина, но установленными ограничениями (например, ресторан, который работает на вынос; магазины, перешли на дистанционную торговлю и используют помещения исключительно как места выдачи товара);
• в договоре аренды, с которыми не конкретизированы цели использования имущества, однако, оно прежде всего использовалось в предпринимательской деятельности.

К лицам, освобожденых от платы за пользование имуществом, относятся арендаторы:

• которые арендуют имущество исключительно для одного вида хозяйственной деятельности, осуществление которой запрещено Постановлением КМУ № 211 (например, кинотеатры, кафе) и в договоре аренды, с которыми не предусмотрено никакого другого вида использования имущества и которые
• не используют арендованное имущество никаким другим способом.

Правило об уменьшении платы за пользование имуществом или освобождение от такой уплаты не распространяется на тех арендаторов, которые используют арендованное имущество для собственных нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью (например, арендаторы жилых помещений).

О возможности уменьшения платы (освобождение от нее) за пользование имуществом, которое используется под офисные помещения, в том числе, из-за перевода работников на дистанционную работу в связи с карантинными мероприятиями, то прямого ответа на этот важный вопрос Закон № 553-IX не предоставляет. Однако, учитывая то, что для уменьшения арендной платы ключевым является существенное уменьшение возможности пользования арендованным имуществом, этот вопрос продолжает оставаться дискуссионным, и должен быть решен по договоренности сторон.

Какой порядок уменьшения платы за пользование имущество /освобождение от ее уплаты?

Для уменьшения платы за пользование имуществом, арендатор должен обратиться с соответствующим требованием к арендодателю. Поскольку, арендная плата является одним из существенных условий договора аренды, ее изменение стороны должны зафиксировать в дополнительном соглашении к договору. В случае недостижении согласия о размере уменьшенной арендной платы, спор между арендатором и арендодателем может быть решен в судебном порядке.

В то же время, освобождение от платы за пользование имуществом, в случае полной невозможности пользования им, в связи с введением карантинных мероприятий, происходит автоматически и не требует согласия арендодателя. Однако, с целью выяснения действительных намерений другой стороны, рекомендуем предварительно обратиться к арендодателю касаемо освобождения от платы за пользование имуществом.

На какой размер арендной платы может рассчитывать арендатор?

Размер уменьшенной платы за пользование имуществом определяется по договоренности сторон с учетом того, насколько уменьшилась возможность пользования имуществом. Для этого может быть учтено:

• уменьшение площади арендованного имущества, используемая арендатором;
• уменьшение времени, в течение которого имущество используется арендатором в результате введения карантинных мероприятий;
• другие обстоятельства, имеющие значение (например, ограничение количества лиц, которые могут находиться на территории арендованного помещения одновременно).

Что входит в плату за пользование имуществом, которая может быть уменьшена?

Если договором аренды предусмотрено только уплату аренды без других компенсационных платежей, то именно она может быть уменьшена и здесь никаких дискуссий между сторонами не возникает.

Вопросы появляются в случае, если по договору аренды арендатор обязан осуществить компенсацию расходов на содержание имущества (уплату налога на недвижимое имущество, отличное от земельного участка; уплату земельного налога; коммунальных платежей и т.п.) или других расходов, которые несет арендодатель.

Окончательное решение этого вопроса зависит от того, включаются ли подобные расходы в состав платы за пользование имуществом, либо рассматриваются как отдельные платежи.

В первом случае, можно говорить об уменьшении таких платежей. Однако, арендатору нужно учитывать, что их уплата фактически не связана с возможностями пользоваться арендованным имуществом, а потому, обосновать целесообразность их уменьшения довольно сложно. Конечно, в случае фактического освобождения арендодателя от уплаты налога на недвижимое имущество отличное от земельного участка или земельного налога (например, как это имело место в период с 01.03.2020 по 30.03.2020 согласно изменениям в Налоговый кодекс Украины), следующие изменения отразятся и на арендной плате.

Если же договором аренды предусмотрено, что компенсация расходов арендодателя не входит в состав платы за пользование имуществом, то уменьшение размера такой компенсации зависит от договоренностей сторон.

Аналогично решается вопрос и о размере платы за пользование имуществом, от которого освобождается арендатор, при условии, что он не может пользоваться имуществом в полном объеме. В случае, если в состав платы за пользование недвижимым имуществом входят и другие компенсационные платежи, то, по нашему мнению, арендатор может быть освобожден также и от их уплаты (даже в том случае, если арендодатель их платит в соответствующем периоде). В случае, если такие платежи не входят в плату за пользование имуществом, оснований для освобождения от их уплаты не предусмотрено.

С какого момента арендатор вправе требовать уменьшения платы за пользование имуществом или быть освобожденным от ее уплаты?

Уменьшение платы за пользование имуществом возможно с момента достижения договоренности сторон (подписание дополнительного соглашения к договору аренды), однако, стороны могут предусмотреть в договоре, что арендная плата подлежит уменьшению с момента установления карантина. В таком случае, уплаченная арендатором арендная плата может быть учтена в будущих периодах.

Арендатор освобождается от уплаты арендной платы с момента введения карантина, исключающие использование арендованного имущества в полном объеме. Заключения каких-либо дополнительных соглашений с арендатором в этом случае не требуется.

В то же время, с учетом постоянных изменений в законодательстве, полное избежание конфликтов между арендаторами и арендодателями представляется сомнительным, а потому, окончательную точку по вопросам уплаты аренды во время карантина поставит судебная практика.

В итоге отметим, что попытки Верховной Рады в очередной раз упростить "правила игры" в арендных правоотношениях, вряд ли, можно назвать полностью успешными. Более того, проект Закона № 553-IX, за который проголосовала Верховная Рада 13.04.2020, предусматривал совершенно другой порядок уменьшения арендной платы, что также может стать дополнительным основанием для судебных споров.

Учитывая это – для достижения результатов в переговорах с контрагентом по уменьшению арендной платы или освобождение от ее уплаты, необходимо быть подготовленным, а привлечение юристов на самых ранних стадиях процесса повысит шансы на успех и позволит максимально защитить ваши интересы в случае возникновения спора.